Sonderkündigungsrecht
Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter „unter einem Dach“ wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.
Tipp: Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Wichtiges Urteil: Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).
Wohnungsgröße
Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie tatsächlich aber nur 90 Quadratmeter groß, muss der Mieter für 100 Quadratmeter Miete und Betriebskosten zahlen. Sogar bei einer eventuellen Mieterhöhung des Vermieters muss er die erhöhte Miete für 100 Quadratmeter, also auch für die nicht existierenden zehn Quadratmeter, zahlen. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen, er kann fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.
Tipp: Vor Unterschrift unter den Mietvertrag nachmessen.
Wichtiges Urteil: Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).
Kein Widerrufsrecht
Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht „noch einmal darüber schlafen“ und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.
Tipp: Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Mieter-Modernisierung
Oft führen Mieter während der Mietzeit Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Denkbar ist auch, dass Mieter eine Einbauküche und Einbauschränke kaufen oder eine Zwischendecke einbauen. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens. Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung zurückbleiben. Er kann aber auch fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Das kann teuer werden. Denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett und Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche und Schränke mitnehmen, er muss auch den alten Zustand wiederherstellen. Das bedeutet, er muss die alten Böden und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. „Glück“ hat der Mieter dann schon, wenn der Vermieter „erlaubt“, dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen.
Tipp: Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden.
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